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大工23春《房地产估价》离线大作业

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注意事项：

独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！

一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）

题目一：市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。大工答案请进：

题目二：收益法及其应用

（1）收益法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

（2）收益法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

（1）收益法的基本理论

收益法，也称为收益资本化法或收益还原法，是一种通过预测估价对象的未来收益并将其转换为现值来确定估价对象价值的评估方法。这种方法主要适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，如商场、写字楼、酒店等。

在应用收益法时，需要满足以下条件：

1. 未来的收益和风险可以预测并量化；
2. 当前的收益和风险与未来的收益和风险具有可比性；
3. 存在一个可以比较的类似估价对象的近期交易或评估作为参考。

收益法的操作步骤如下：

1. 收集有关估价对象的未来收益和风险的资料；
2. 确定适当的折现率；
3. 预测未来各期的收益并折现至现值；
4. 将各期的现值累加得到总价值。

（2）收益法的具体应用

为了应用收益法进行专业估价，我们选定了一处适合采用收益法的房地产作为估价对象，即某商业大厦。该大厦位于繁华商业区，周边配套设施齐全，交通便利，租金水平较高。

首先，我们收集了该大厦的历史租金、出租率、空置率等数据，以及周边类似物业的市场租金和售价等资料。同时，我们还考虑了该地区的经济发展、人口增长、房地产政策等因素对未来收益的影响。

然后，我们根据这些数据确定了适当的折现率。考虑到该地区的投资风险和房地产市场的波动性，我们采用了资本资产定价模型（CAPM）来计算折现率。

接着，我们预测了未来各期的收益。根据该地区商业物业的发展趋势和市场调查，我们预测了该大厦未来5年的租金增长率和租金水平，并考虑了出租率和空置率的变动情况。

最后，我们将各期的现值累加得到总价值。根据预测的租金水平和折现率，我们将未来各期的租金折现至现值，并将各期的现值相加得到该大厦的总价值。同时，我们还考虑了其他因素如土地使用权、建筑物年龄等对价值的影响。

题目三：成本法及其应用

（1）成本法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。

（2）成本法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目四：假设开发法及其应用

（1）假设开发法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。

（2）假设开发法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）

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