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大工21秋《房地产估价》离线大作业

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注意事项：

独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！

一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）

题目一：市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目二：收益法及其应用

（1）收益法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

（2）收益法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

市场比较法及其应用

市场比较法是一种常见的房地产估价方法，它基于替代原理，通过将待估房地产与近期市场上交易的类似房地产进行比较，以确定待估房地产的价格。

一、市场比较法的基本理论

1. 含义：市场比较法是根据替代原理，将待估房地产与近期市场上交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的成交价格为基础，参照进行评估待估对象的价值。
2. 适用对象与条件：市场比较法适用于各类房地产，尤其是住宅、写字楼和商铺等。应用市场比较法时，需要满足的条件包括：有一个活跃的房地产市场，且该市场上有足够的类似房地产的交易数据；待估房地产与类似房地产之间具有良好的可比性。
3. 操作步骤：
   a. 收集交易实例：收集近期市场上与待估房地产类似的交易实例。
   b. 选取比较实例：从收集的交易实例中选取与待估房地产最接近的几个实例作为比较实例。
   c. 建立价格可比基础：对比较实例的成交价格进行统一口径、参数修正、时间修正等处理，以建立价格可比基础。
   d. 比较因素修正：对比较实例与待估房地产在影响价格的各种因素上的差异进行修正。
   e. 综合修正得出估价结果：根据上述修正后的结果，综合得出待估房地产的估价。

二、市场比较法的具体应用

为了具体应用市场比较法，我选择评估一个位于市中心的商业地产作为例子。该商业地产面积为500平方米，楼层为第2层，附近有地铁站和大型商场。

1. 收集交易实例：在数据库中检索类似商业地产的交易数据，共找到5个近期的交易实例。
2. 选取比较实例：从这5个交易实例中选取3个与待估商业地产最接近的实例作为比较实例。
3. 建立价格可比基础：对这3个比较实例的成交价格进行口径统一、参数修正和时间修正，将它们转化为同一价格体系下的可比价格。
4. 比较因素修正：对比待估商业地产和3个比较实例在地理位置、面积、楼层高度、周边环境等影响价格的因素上的差异进行修正。例如，由于待估商业地产附近有地铁站和大型商场，可以给予一定的交通和人流优势加成。
5. 综合修正得出估价结果：根据上述修正后的结果，综合得出待估商业地产的估价为每平方米XX元。

题目三：成本法及其应用

（1）成本法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。

（2）成本法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目四：假设开发法及其应用

（1）假设开发法的基本理论 （30分）

该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。

（2）假设开发法具体应用 （50分）

该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）

市场比较法及其应用

市场比较法是一种常见的房地产估价方法，它基于替代原理，通过将待估房地产与近期市场上交易的类似房地产进行比较，以确定待估房地产的价格。

一、市场比较法的基本理论

1. 含义：市场比较法是根据替代原理，将待估房地产与近期市场上交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的成交价格为基础，参照进行评估待估对象的价值。
2. 适用对象与条件：市场比较法适用于各类房地产，尤其是住宅、写字楼和商铺等。应用市场比较法时，需要满足的条件包括：有一个活跃的房地产市场，且该市场上有足够的类似房地产的交易数据；待估房地产与类似房地产之间具有良好的可比性。
3. 操作步骤：
   a. 收集交易实例：收集近期市场上与待估房地产类似的交易实例。
   b. 选取比较实例：从收集的交易实例中选取与待估房地产最接近的几个实例作为比较实例。
   c. 建立价格可比基础：对比较实例的成交价格进行统一口径、参数修正、时间修正等处理，以建立价格可比基础。
   d. 比较因素修正：对比较实例与待估房地产在影响价格的各种因素上的差异进行修正。
   e. 综合修正得出估价结果：根据上述修正后的结果，综合得出待估房地产的估价。

二、市场比较法的具体应用

为了具体应用市场比较法，我选择评估一个位于市中心的商业地产作为例子。该商业地产面积为500平方米，楼层为第2层，附近有地铁站和大型商场。

1. 收集交易实例：在数据库中检索类似商业地产的交易数据，共找到5个近期的交易实例。
2. 选取比较实例：从这5个交易实例中选取3个与待估商业地产最接近的实例作为比较实例。
3. 建立价格可比基础：对这3个比较实例的成交价格进行口径统一、参数修正和时间修正，将它们转化为同一价格体系下的可比价格。
4. 比较因素修正：对比待估商业地产和3个比较实例在地理位置、面积、楼层高度、周边环境等影响价格的因素上的差异进行修正。例如，由于待估商业地产附近有地铁站和大型商场，可以给予一定的交通和人流优势加成。
5. 综合修正得出估价结果：根据上述修正后的结果，综合得出待估商业地产的估价为每平方米XX元。

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